En la evaluación de Alex Nabuco dos Santos, la liquidez inmobiliaria en entornos selectivos no desaparece, sino que se concentra. En ciclos en los que el crédito es más riguroso y el capital se vuelve exigente, algunos activos continúan negociándose con fluidez mientras otros permanecen largos periodos en el mercado. Esta diferencia revela menos sobre un “mal momento” y más sobre la calidad intrínseca del inmueble y su adecuación a la demanda real.
En contextos de mayor selectividad, el mercado deja de premiar generalizaciones y pasa a valorar atributos objetivos. La liquidez deja de ser consecuencia del volumen de compradores y pasa a ser resultado de la adecuación entre producto, precio y necesidad concreta. Identificar estos activos exige una lectura técnica, no una percepción intuitiva.
La liquidez como reflejo de una función clara del inmueble
Según observa Alex Nabuco dos Santos, los inmuebles que mantienen liquidez en entornos selectivos son aquellos cuya función es fácilmente comprendida por el mercado. Cuando el uso del activo es claro —ya sea vivienda en una ubicación consolidada o un inmueble corporativo alineado con la operación del ocupante—, la decisión de compra tiende a ser más objetiva.
Los activos multifuncionales mal definidos o excesivamente dependientes de escenarios ideales pierden tracción. En cambio, los inmuebles con una propuesta directa, sin ambigüedades de uso, reducen el tiempo de decisión del comprador. La liquidez surge cuando el mercado entiende rápidamente para quién tiene sentido ese activo y en qué contexto encaja.
Este factor explica por qué inmuebles aparentemente similares tienen desempeños tan distintos en ciclos selectivos. La función clara elimina ruido y acelera las negociaciones.
Ubicación y liquidez relativa al ciclo
En la lectura de Alex Nabuco dos Santos, la ubicación sigue siendo determinante, pero su relación con la liquidez cambia según el ciclo. En entornos más restrictivos, la liquidez se desplaza hacia ubicaciones probadas, con infraestructura consolidada, historial de demanda y baja dependencia de promesas futuras.
Las áreas en proceso de valorización siguen ofreciendo potencial, pero exigen mayor tolerancia al riesgo y al tiempo. En mercados selectivos, el comprador prioriza la previsibilidad, lo que favorece a las regiones ya contrastadas. La liquidez, en este caso, no es absoluta, sino relativa al riesgo percibido.
Este movimiento también explica por qué los activos bien ubicados ajustan primero el plazo antes que el precio. La negociación se alarga, pero el interés permanece.
La correcta fijación de precios como detonante de la liquidez
Según Alex Nabuco dos Santos, la fijación de precios desempeña un papel decisivo en la liquidez fuera del consenso. En ciclos selectivos, el mercado penaliza rápidamente los precios desalineados, incluso en activos de buena calidad. La comparación se vuelve más rigurosa y el comprador dispone de más alternativas para negociar.
Los activos líquidos son aquellos con precios dentro de un rango defendible, considerando transacciones reales y no expectativas pasadas. La lectura correcta implica entender lo que el mercado realmente paga, y no solo lo que se desea recibir. Ajustes moderados aumentan significativamente la velocidad de venta, mientras que insistir en precios fuera de la realidad tiende a congelar las negociaciones.
Perfil de la demanda y profundidad del mercado
Los activos que se venden incluso fuera del consenso atienden a una demanda profunda, no episódica. Esto significa que existe un número consistente de compradores potenciales para ese tipo de inmueble, independientemente del ánimo general del mercado.
Los inmuebles dirigidos a públicos muy específicos tienden a sufrir más en ciclos selectivos. En cambio, aquellos alineados con necesidades recurrentes —como vivienda bien ubicada o espacios corporativos eficientes— preservan su base de demanda. Esta profundidad sostiene la liquidez incluso cuando el volumen general de transacciones disminuye.
Calidad constructiva y coste de reposición
Como destaca Alex Nabuco dos Santos, la calidad constructiva y el coste de reposición también influyen en la liquidez. En entornos selectivos, el comprador compara el activo disponible con el coste y el riesgo de construir algo similar. Cuando el coste de reposición es elevado, el inmueble existente adquiere una ventaja competitiva.
Además, los inmuebles bien construidos reducen incertidumbres futuras, como gastos de mantenimiento y adecuaciones. Esta previsibilidad se traduce en una mayor disposición a cerrar operaciones, incluso en escenarios de cautela.
La liquidez como lectura estratégica, no como azar
En la interpretación de Alex Nabuco dos Santos, los activos que se venden fuera del consenso no lo hacen por suerte. Reúnen función clara, ubicación consolidada, fijación de precios realista, demanda profunda y calidad constructiva. Estos elementos crean una combinación capaz de atravesar ciclos con menor fricción.
En mercados selectivos, la liquidez se convierte en un indicador de calidad. Entender por qué ciertos activos siguen transaccionándose ayuda a inversores y propietarios a ajustar estrategias, reposicionar inmuebles y tomar decisiones más alineadas con el ciclo.
La liquidez, en este contexto, deja de ser un efecto colateral de un mercado sobrecalentado y pasa a ser una señal clara de adecuación entre el activo y la realidad económica.
Autor: Antonio García
